GBT Pro

L'année dernière, on a commencé la rénovation de notre maison. N'étant pas prêts à chambouler les pièces principales de vie, on a commencé par l'étage, environ 50 m². Les pièces d'eau ont été les premières car il y avait urgence. Vous retrouverez ici les articles concernant  la rénovation des WC  et celle  de la salle de bains . Le temps d'une pause pour apprécier le changement et se remotiver à déplacer toute la maison, on a tout détapissé : les 3 chambres, le couloir jusqu'au bas des escaliers et 1 des 2 espaces de rangement.  Il n'y a que le dressing qui n'a pas été fait car il aurait fallu tout déplacer, et on n'avait plus assez de place dans le reste de la maison, et pas le courage de faire du maxi-camping non plus.  A l'époque, les anciens résidents avaient même tapissé le plafond à certains endroits ... que du bonheur ! Surtout qu'il fallait continuer à utiliser les pièces, et que certains meubles ne passaient pas les portes sans être ...

​​C’est un F2 de 42m2 situé dans une copropriété de 36 lots ​sans ascenseur.  Il est juste au dessus de notre autre F2.  Connaissant le secteur et l'immeuble, on savait à quoi s'attendre. ​Il y a une cave mais il n'y a pas de place de parking​ privative mais un grand parking juste à côté. DPE : D et F en émission Chauffage​ gaz individuel. Charges : environ 100€/mois  Le prix de vente était de 75000€, nous avons estimé les quelques travaux et l'ameublement total à hauteur de 8 000€. Prêt : 85 000€ Taeg 3.7% sur 20 ans avec un apport de 6 500€.  Mensualités : 517.00€ Total emprunté : 92 500€ On a refait la cuisine, impossible de la laisser en l'état : meuble sous évier qui ne tenait plus, carrelage au sol avec des trous.  Nous sommes partis sur de la location meublée, comme pour celui d'en-dessous. Il fallait donc équiper totalement la cuisine. Nous avons acheté les meubles essentiellement chez But et Brico Dépôt. Nous en avons eu pour environ 4000€ pour les trav...

La durée du bail entre le commercial et le résidentiel Dans le cadre de l’investissement résidentiel,  la durée d’un   bail  est relativement courte, puisqu’elle peut aller de quelques mois seulement à 3 ans.  Dans le cadre d’un  bail commercial ou professionnel,  à l’inverse, la durée de base est de 9 ans pour un local commercial et 6 ans pour un local professionnel.  Conclusion  : tout dépend de la recherche de base. Pour plus de variété dans les locataires, l’investissement résidentiel tire son épingle du jeu, tandis que pour un investissement plus « stable » sur la durée, le bail commercial l’emporte.  Les différentes responsabilités de chacun des baux Dans le cadre d’un bail résidentiel, le  propriétaire bailleur  reste en quelque sorte le seul maître à bord.  Aussi, bon nombre de travaux  sont à sa charge  pendant toute la durée du bail… Et même après, puisqu’il est tenu de louer un logement ...

 Voici une liste des points importants à retenir de cet article sur la visite d’un bien en vue d’un investissement locatif : Organisez votre visite :   Avant de visiter la propriété, demandez l’adresse exacte pour évaluer l’environnement. Une fiche de visite et des photos peuvent vous aider à garder une trace de vos observations.   Les points clés de la visite :   Lors de la visite, observez l’environnement immédiat, examinez les parties communes (dans le cas d’une copropriété) et évaluez l’état général de la structure, des sols, des murs, des plafonds, de l’électricité et de la plomberie.   Configuration :   Évaluez la superficie, la disposition des pièces, le nombre de chambres, la cuisine et la salle de bain, ainsi que les équipements tels que le chauffage, la climatisation et les électroménagers.   Entretien général :   Un bien bien entretenu est plus attrayant pour les locataires. Recherchez des signes d’entretien régulier à l’inté...

À l’occasion d’un changement de locataire, nombreux sont les propriétaires qui s’interrogent sur la possibilité de passer d’une location vide à une location meublée pour doper la rentabilité de leur investissement locatif.  Si vous nous suivez, vous savez que nous sommes récemment passés d'une location meublée à une location courte durée. Un changement moins radical, mais qui demande quelques adaptations tout de même. L’importance de la localisation et de l'équipement en location meublée Avant de démarrer une activité de location meublée, il est primordial de vous assurer qu’il existe une réelle demande de logements meublés dans le secteur où se situe votre bien immobilier. Ce type de location est surtout recherchée par les étudiants et les professionnels en mission. Dans les grandes agglomérations et les pôles économiques dynamiques, vous trouverez donc facilement des locataires, notamment pour des logements d’une ou deux pièces. Ensuite, il est nécessaire de meubl...

  Si les locations Airbnb ont la côte, elles ne sont pas sans risques. Pour louer en toute tranquillité, il y a des règles à connaître. Le premier conseil de la CNCJ est de faire appel à un commissaire de justice en amont pour qu’il constate l’état du logement avant sa mise à disposition à autrui. Ainsi le constat servira de preuve incontestable pour se prémunir de tout litige éventuel à venir. Pour un propriétaire qui n’aurait pas réalisé ce constat et qui récupère son logement saccagé ou dégradé (vitres ou objets cassées, moquette et canapé tâchés, dégradations dans les parties communes…), il convient d’avertir les services de police et de déposer plainte. En parallèle, le recours à un commissaire de justice peut s’avérer judicieux afin d’apporter la preuve, photos à l’appui, de l’existence de dégâts récents causés par les locataires Airbnb. Au nombre de 3800 sur tout le territoire, les commissaires de justice peuvent intervenir très rapidement ( moins de 24h) avant q...

 Vous trouverez notre bilan 2023 global ici , et en vidéo ici. Type de logement : appartement de 1 pièce 35 m² transformé en petit F2 (  l'article sur sa transformation est ici) et nos videos : sur son achat et sur les travaux . Type de location : location meublée, bail de 1 an, géré par nos soins Prix d'achat : 51 000€ en 2023 Nous l'avons acheté à la même période où nous avons eu des changements de locataires sur le F2 . Comme ça nous avait gonflés, on a décidé de le louer en LCD directement après avoir fini les travaux et l'ammeublement, chez le même gestionnaire que le F5.  Malgré un 1er mois exceptionnel , il y a eu une grosse période très calme. De plus, les charges de copropriété sont très élevées, car elles contiennent l'eau et le chauffage.  Comme pour le F2, nous sommes passés en location meublée classique durant l'été et avons trouvé preneur très facilement et rapidement.   Nous avions sous-estimé le montant des travaux et ne l'avions p...

  La solidité du gros œuvre : murs porteurs, fondations, poutres, charpente... c'est la base. Les acheteurs les plus expérimentés savent qu'il est capital de s'intéresser à ce qui touche à la structure d'un bâti. Renseignez-vous sur la composition du sol qui se trouve sous le bâtiment pour savoir à quoi vous attendre pour les années à venir. En cas de doute, faites appel à des professionnels du secteur (maçon, charpentier...). La performance énergétique n'est pas qu'un effet de mode, même si on pourrait en douter. Elle est pointée du doigt pour tout investissement. Un mauvais DPE aura tendance à freiner les jeunes acquéreurs. Changer les fenêtres ou un ballon d'eau chaude peut permettre d'améliorer cette étiquette. Les frais de travaux à prévoir sont facilement estimables, sans oublier que le mode de gestion peut aussi contourner le problème d'un mauvaus classement. ​Beaucoup de personnes ont tendance à regarder le côté esthét...

  Déléguer les travaux à une entreprise compétente est un moyen rentable pour les investisseurs immobiliers de maximiser leurs profits. En effet, des travaux bien exécutés augmentent la valeur de votre propriété et vous rapporte davantage, que ce soit pour du locatif ou lors de la revente. La délégation des travaux à une entreprise permet aux investisseurs de se concentrer sur d'autres opportunités d'investissement, ce qui maximise leur productivité et leurs rendements. Mais comment choisir la bonne entreprise ? Cherchez des recommandations solides et consultez les avis en ligne pour trouver une entreprise fiable. Aujourd'hui, de nombreux outils sont mis à notre disposition pour se renseigner, comme les forums, sur internet, sur les réseaux sociaux, chez des anciens clients, ....  Il est essentiel d'engager une entreprise qualifiée et spécialisée dans un domaine plutôt qu'une entreprise multi-tâches. Pourquoi? Pour mieux garantir des résultat...

  ​ C’est la première question à se poser​, et elle revient régulièrement sur les forums de discussion​. ​A mon avis, il faut déjà regarder près de chez soi avant d’a​​ller voir ailleurs. ​Pour plusieurs raisons qui me paraissent évidentes. Tout d'abord, parce qu'il y a toujours des opportunités à côté de ​chez soi (rayon 2h Max)​.​ ​Aussi, parce que vous connaissez un peu les prix qui se pratiquent dans votre secteur sans avoir besoin de faire de grandes investigations. ​ ​​L'idéal quand on est proximité​, c'est qu'il est plus simple de régler les problèmes. Car oui il y en aura. ​Et soit vous êtes bricoleur et vous pouvez régler les soucis seul, soit vous connaissez un bon artisan (ou une personne de votre entourage de confiance en connait un).​ ​​Je pense qu’il faut éviter ​là ​où ​​tout le monde va (Marseille, Grenoble, saint Étienne, Mulhouse, …), ​la ​concurrence ​fait monter les prix d'achats et n'est pas facile à gérer quand o...

​ ​​C’est un F1 de 35m2 situé dans une copropriété de 55 lots ​sans ascenceur. ​N​otre immeuble possède 10 logements. ​Il y a une place de parking​ privative à l'extérieur. DPE : D et F en émission Chauffage​ au fioul Charges : 100€/mois avec chauffage et eau C’est un ancien logement social qui a été mis sur le marché. L’ancien locataire a été expulsé car il ne payait pas. Le prix de vente était de 52013€ avec les frais de notaire payés par le vendeur (acte en main). Prêt : 51 988€ Taeg 3.16% sur 20 ans avec un apport de 1600€ - 800€ de frais de dossier Mensualités : 283.08€ Total : 53 588€ Nous avons décidé d’abattre la cloison du cellier pour mettre le salon avec la cuisine. On a aménagé une petite cuisine en nous fournissant chez Brico Dépôt, avec la contrainte des vannes d'arrivées d'eau foutues à gérer et à laisser accessibles. On a modernisé légèrement la salle de bain avec un nouveau revêtement sur les murs, un ...

  Le gouvernement veut en finir avec les passoires thermiques d’ici 2028. Les logements les plus énergivores (classés F et G) vont ainsi progressivement être interdits à la location et leurs loyers sont déjà gelés. Mais le courtier Finance Conseil a une autre proposition pour accélérer la transition énergétique dans l'immobilier, rapporte BFMTV . Il veut créer un « taux d'usure vert majoré » pour l'achat de biens performants (A,B ou C) ou de biens énergivores pour lesquels des travaux de rénovation énergétique sont inclus dans le plan de financement. L'objectif est de faciliter l'acquisition de passoires thermiques en allégeant les conditions d'accès au crédit tout en contraignant les acheteurs à réaliser des travaux dans un certain délai. Le taux d'usure peut bloquer l'accès au crédit Le taux d'usure est le taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt, e...

  Réaliser des travaux de rénovation énergétique c’est faire rimer gain d’énergie, économies financières et préservation de l’environnement. Il s’agit d’un investissement rentable qui a plusieurs avantages pour votre portefeuille, l’environnement et votre domicile. Gain de confort Faire des travaux de rénovation énergétique, c’est améliorer et renforcer l’efficacité énergétique de votre logement. Dites adieu aux ponts thermiques, courants d’air et autres sensations de froid. Grâce aux chauffages de plus en plus performants, vous atteindrez plus facilement une température confortable. Enfin, il sera plus simple de maintenir une température stable, vous aurez plus chaud l’hiver, et moins chaud l’été. Hausse de la valeur de votre bien immobilier Après une rénovation énergétique, votre logement peut gagner en valeur. En effet, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu obligatoire pour vendre un bien immobilier. Un logement avec un DPE A ou B se vend ...

  Le délai de préavis court à compter du jour où le locataire réceptionne sa lettre de congé. Si ce délai n'est pas respecté, le congé n'est pas valable et le contrat est alors reconduit pour 3 ans. Pour ne pas risquer de voir le contrat se reconduire, il est recommandé d'adresser le congé si possible au moins 7 mois avant la fin du bail. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la liste des 3 options qu'a le propriétaire pour adresser sa lettre de congé au locataire.  par courrier recommandé avec accusé de réception faire appel à un commissaire de justice remettre sa lettre « en main propre » contre récépissé ou émargement Les motifs  Le propriétaire ne peut résilier le bail que pour l'un des trois motifs prévus par la loi : la vente ; la reprise personnelle ; le motif légitime et sérieux. Le droit de préemption du locataire Le droit de préemption permet au locataire d'être prioritaire pour acheter l...

  ​1. Quitter le logement sans préavis Quand un locataire quitte un logement, il doit respecter une procédure en trois étapes. Il doit d'abord envoyer une lettre de résiliation de bail, en recommandé ou remise en main propre. Ensuite, il effectue le préavis, dont la durée est en général mentionnée dans le bail. Enfin, il participe à l'état des lieux et la remise des clés. Quand le locataire ne prend pas congé, il s'agit d'un abandon de domicile. Il faudra officialiser le départ par constat d'huissier et acter l'état des lieux.  2. Quitter le logement sans payer le dernier mois de loyer À tort, certains locataires pensent que la caution se substitue au montant de la dernière échéance. En réalité, elle sert à payer les éventuelles dégradations et varie selon le type de bail.  3. Payer le loyer ou les charges avec du retard Le locataire a pour obligation de respecter la date de paiement prévue dans le bail. En cas de retar...

  ​ ​​Attention aux annonces trop alléchantes Rares sont les vendeurs qui décrivent exactement la réalité. Lorsque je cherchais un bien, j'ai parfois eu des surprises. Par exemple, on m’a annoncé des informations sur le DPE (classé D) et quand j’ai fait l’offre, j’ai reçu le réactualisé après l'avoir réclamé et finalement le DPE était classé E… Une autre fois, la visite se passe bien, bon feeling, appartement propre et vendu avec les locataires. Je croise un locataire d'un autre appartement de l'immeuble qui me dit que les locataires de l'appartement à vendre sont très bruyant et festifs, qu'ils créent des problèmes dans toute la copropriété. Prenez donc le temps de rester dans les alentours pour parler avec les habitants, et lisez très attentivement tous les différents documents. Les imprévus avec la banque Généralement quand on signe un compromis, on a 45 jours pour obtenir le prêt (clause suspensive). Il m'est arrivé que mon ba...

  Dans cet article, je vais vous détailler la rénovation de nos WC du bas .  La rénovation de la salle de bains se trouve dans cet article, celle du wc du haut ici, et celle du dernier appartement ici. Comme pour tout le reste de la maison, ils étaient restés dans leur jus depuis la construction de la maison.  Ici aussi, les mini carreaux de carrelage à la couleur démodée et les tuyaux apparents étaient omniprésents. Mais cette fois, on a juste démonté le lavabo, le miroir, le meuble et le wc. Comme on projette de refaire le sol en fixant par dessus l'existant, le carrelage a juste été légèrement poncé pour faciliter l'accroche du nouveau et idem pour le mur. Convaincus par les WC suspendus de l'étage, nous avons trouvé par hasard pendant les travaux du dernier appartement une offre chez Castorama. Nous avons utilisé le reste du carton de carrelage noir qu'il nous restait des travaux de l'étage pour faire le coffrage derrière les wc. Nous avo...

  ​Une décoration neutre Restez le plus neutre possible, pas de couleurs vives aux murs, privilégiez les apports de couleur par petite touche. Evitez les thèmes trop marqués (années 60, art moderne), restez sur de l'intemporel. Pour de la location à la semaine, les locataires se sentiront à l'aise, et pour de la location longue durée, les locataires pourront se sentir libres de personnaliser leur espace selon leurs goûts. Des meubles de qualité Le choix du mobilier peut faire toute la différence dans un bien locatif. Optez pour du mobilier de qualité et confortable qui résistera à l'usure du temps et aux locataires successifs. ​ Choisissez des meubles fonctionnels, de préférence avec des lignes épurées et modernes. Pensez à l'espace de rangement pour permettre aux locataires de bien organiser leurs affaires. Rien de plus agréable qu'un bon matelas, un lit assez grand pour tout type de corpulence ((nous prenons toujours du 200x90 e...

Loyers impayés, défaut de souscription à une assurance habitation, troubles de voisinage, sous-location sans l’accord du propriétaire... les motifs de résiliation de bail et d’expulsion de l’occupant d’un logement sont nombreux. En octobre dernier, la cour d’Appel de Paris a ainsi ordonné l’expulsion d’une locataire qui, sans l’accord du bailleur ni de la copropriété, a réalisé des travaux pour remplacer les WC par une douche à l’italienne . Si cette absence d’autorisation constitue déjà, en soi, un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail par le propriétaire, la justice a également mis en avant l’absence de bonne foi du locataire de l’appartement, ainsi que la non-conformité aux règles de l’art des travaux effectués, ce qu'a confirmé l’expertise judiciaire. Ce jugement rappelle, en l’espèce, que le locataire n’est pas en droit de réaliser certains travaux de transformation : sans en prévenir son propriétaire, sans obtenir son autorisation préal...