Mettre fin au bail

 

Le délai de préavis court à compter du jour où le locataire réceptionne sa lettre de congé. Si ce délai n'est pas respecté, le congé n'est pas valable et le contrat est alors reconduit pour 3 ans. Pour ne pas risquer de voir le contrat se reconduire, il est recommandé d'adresser le congé si possible au moins 7 mois avant la fin du bail.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la liste des 3 options qu'a le propriétaire pour adresser sa lettre de congé au locataire. 

1. par courrier recommandé avec accusé de réception
2. faire appel à un commissaire de justice
3. remettre sa lettre « en main propre » contre récépissé ou émargement

Les motifs 

Le propriétaire ne peut résilier le bail que pour l'un des trois motifs prévus par la loi :

• la vente ;

  

• la reprise personnelle ;
• le motif légitime et sérieux.

Le droit de préemption du locataire

Le droit de préemption permet au locataire d'être prioritaire pour acheter le logement pendant les 2 premiers mois de son préavis. S'il n'achète pas le logement, il doit partir au plus tard à l'échéance du bail, en fin du préavis, et le bailleur peut vendre le logement libre.  

Dans la lettre de congé, le propriétaire indique que la vente est le motif du congé. Il fait une description précise de ce que comprend la vente : le logement lui-même et ses éventuelles annexes (cave, parking, jardin...) et précise le montant du prix et les conditions de l'offre de vente du bien. Le propriétaire doit également recopier les 5 premiers alinéas du § II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. C'est le texte qui explique comment fonctionne le droit de préemption du locataire. Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour accepter l'offre :

• soit le locataire accepte l'offre de vente : il dispose alors d'un délai de 2 mois pour réaliser la vente. Cependant, si le locataire indique dans sa réponse qu'il a l'intention de demander un prêt immobilier pour acheter le logement, le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois. Si la vente n'a pas eu lieu dans ce délai, le locataire perd son droit prioritaire d'achat du logement qu'il doit quitter en fin de préavis ;
• soit le locataire n'accepte pas l'offre de vente au cours des 2 premiers mois du préavis. Il perd son droit de priorité d'achat sur le logement et il doit libérer le logement au plus tard à l'échéance du contrat.

Par exception, le locataire ne bénéficie d'aucun droit de préemption en cas de congé pour vente lorsque l'acheteur du logement est un parent du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus. ( un enfant, un petit-enfant, un neveu ou une nièce, un oncle ou une tante, un parent ou un grand-parent). Mais c'est à la condition que le parent acquéreur occupe le logement à titre de résidence principale dès le départ du locataire pendant au moins 2 ans.

En cas de congé frauduleux, le locataire peut obtenir des dommages et intérêts de la part du propriétaire en s'adressant au juge du tribunal judiciaire (qui remplace désormais le tribunal d'instance), si celui-ci estime que le congé est frauduleux. Ne constituent pas un comportement frauduleux :

• le propriétaire qui reloue après un congé pour vente s'il prouve qu'il a réellement tenté de le vendre en le mettant en vente (passages d'annonces, mandat de vente), au prix du marché et pendant un délai raisonnable (plusieurs mois) sans y parvenir ;
• le propriétaire qui a donné congé pour l'un de ses proches qui ne vient s'installer dans le logement que plusieurs mois après le départ du locataire, dès lors que d'importants et nécessaires travaux ont été réalisés avant son emménagement.

Autre exception,  les locataires qui ont plus de 65 ans sont "des locataires protégés". Cette protection s'applique, quel que soit l'âge du locataire, s'il a à sa charge une personne de plus de 65 ans et que les ressources du foyer sont inférieures au plafond réglementaire.

La différence est que pendant le délai de préavis, le propriétaire doit proposer au locataire protégé une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités et situé à proximité. Sauf pour les propriétaires qui ont eux-mêmes plus de 65 ans à l'échéance du bail ou bien qui disposent de revenus dont le montant est inférieur aux plafonds légaux (les mêmes que ceux qui s'appliquent au locataire âgé). Dans ce cas, ils donnent simplement congé à leur locataire comme à n'importe quel autre locataire, sans précaution particulière.

Un nouveau propriétaire peut-il mettre fin au bail ?

Si le propriétaire vend son logement occupé, le locataire n'a pas de droit de préemption. Le propriétaire n'a donc pas besoin de lui proposer d'acheter le logement en priorité. Le locataire change simplement de propriétaire en cours de bail, sans que cela modifie son contrat de location en cours.

Le nouveau propriétaire peut souhaiter récupérer le logement pour y habiter en mettant fin au bail ou le revendre libre en fin de bail en donnant congé pour vente au locataire en place. Il va donner congé au locataire dans les conditions normales, en indiquant le motif invoqué.

Mais dans ces deux cas, le délai de préavis à respecter est particulier, pour assurer au locataire d'être maintenu dans son logement pendant un certain temps. Ce délai varie selon le motif de congé du nouveau propriétaire :

• si le nouveau propriétaire donne un congé pour vente au locataire en place, il ne peut le faire que pour l'échéance du premier renouvellement du bail. La durée du bail en location vide étant de 3 ans quand le bailleur est un particulier, le congé ne prendra effet qu'au terme d'un délai comprenant la fin du bail en cours auquel s'ajoutent les 3 années du bail reconduit ;
• si le nouveau propriétaire donne un congé pour reprendre le logement, il doit respecter un délai d'au moins 2 ans avant la reprise. S'il achète à moins de 2 ans de l'échéance du bail, il ne pourra reprendre le logement pour s'y installer que 2 ans plus tard.