GBT Pro

 Dans cet article, je vais vous détailler comment nous avons fait évoluer notre patrimoine, déjà détaillé dans cet article . 2009 :  achat de mon 1er chez moi, appartement F3 - 120 000 € 2010 :  déménagement en logement de fonction, mise en location du F3 à 580€ en nu   2020 :  achat locatif   F2  - 71 000 €, loué 650€   2021 :  achat locatif F5  - 169 000 €, loué en LCD rachat de notre logement de fonction : maison 225 000 €  2022 : placement de 20 400 € en SCPI Prêt de 55 559 € en SCPI 2023 :  achat F1 - 51 000 €, loué 600€ vente F3 - 133 000 €           placement argent de la vente :            80 000 € en SCPI           27 500 € en immobilier tokenisé 2024  :  placement de 10 000 € en assurance vie SCPI placement de 16 000 € en immobilier tokenisé achat F2 en SCI - 75 000€ loué 750€ Patrimoine total :  516 00...

L’investissement à plusieurs dans l’immobilier neuf apporte un certain nombre d’avantages : Le partage des coûts est l’un des avantages évidents de l’investissement à plusieurs. Acheter un logement neuf peut s’avérer coûteux en raison des frais d’achat, des frais de notaire, des coûts de construction. En investissant à plusieurs, ces coûts sont répartis entre les investisseurs, ce qui réduit la charge financière individuelle.  La diversification du risque entre également en compte, car tout investissement comporte un niveau de risque plus ou moins élevé. En investissant à plusieurs, vous diversifiez votre portefeuille immobilier, ce qui signifie que vous n’êtes pas aussi vulnérable aux fluctuations marché immobilier. Si un logement ne performe pas aussi bien que prévu, les pertes sont partagées entre les investisseurs, atténuant l’impact financier. En investissant à plusieurs, vous avez souvent la possibilité d’accéder à des biens de meilleure qualité . Les con...

 Fixer un loyer compétitif  Être un bon bailleur implique de se renseigner sur le marché locatif local et d’observer les loyers pratiqués pour des biens similaires au vôtre. Sans vouloir vous mettre la pression, sachez que cette phase est cruciale. Trop élevé, un loyer risque de décourager les locataires potentiels. Trop bas, le rendement locatif de votre investissement se ratatinera comme un vieux pruneau…. Pour attirer des locataires sérieux,  minimiser le risque de vacance locative et pérenniser vos revenus locatifs, il est essentiel de parvenir au juste équilibre. Respecter les lois et les réglementations En tant que bailleur, on attend de vous que vous respectiez à la lettre est essentiel les lois et les réglementations en vigueur. Familiarisez-vous avec les lois relatives aux baux, aux dépôts de garantie, à la fiscalité, aux performances énergétiques des logements, aux droits et obligations des locataires, ainsi qu'aux normes de sécurité et de salubrité ...

 Faites-vous accompagner par un professionnel Faire appel à un agent immobilier ou à un mandataire est une bonne solution pour trouver rapidement des acquéreurs qualifiés. Si vous ne savez pas lequel choisir, demandez à votre entourage ou lisez les avis d’anciens clients sur des sites spécialisés.  Un agent immobilier aura de solides connaissances sur le marché immobilier local. Il vous aidera non seulement à fixer un prix juste et en cohérence avec le marché, mais aussi à créer une annonce attrayante, puis à gérer les visites du logement, etc. À titre d'information, en moyenne, le prix au mètre carré en France d'une maison est de 2 253 €.  Faites réaliser tous les diagnostics obligatoires Avant de proposer un bien à la vente, vous devrez faire réaliser les diagnostics immobiliers qui s'imposent. Pour éviter les mauvaises surprises, ne tardez pas à vous en occuper. Rapprochez-vous sans perdre de temps d’un diagnostiqueur qualifié et jou...

  L’année de construction de l’immeuble  Vous pouvez avoir beaucoup de renseignements suivant l’année de construction de l’immeuble (qualité du bâti, performances énergétiques, travaux à prévoir …). L’information se trouve en général sur les différents diagnostics qui doivent être fournis en amont et au moment de la vente. Le règlement de copropriété  Il contient un nombre important d’informations essentielles, comme la destination de l’immeuble (, locaux commerciaux, type d’habitation, étudiant, senior, LCD).  Les travaux  Lisez bien les PV d’AG car les travaux actuels et futurs seront votés lors de ces dernières. En cette période de chasse aux passoires énergétiques, plusieurs copropriétés ont commencé à voter des travaux importants (isolation extérieure). Toute décision prise lors d’une AG est due par celui qui est propriétaire au moment du vote. Les charges Elles sont reparties proportionnellement au tantième de ce que vou...

  Souvent boudées, et encore plus depuis que la période Covid a démocratisé les votes par correspondance, pratiques pour les investisseurs qui sont loin de leur bien, il y a des avantages à tenir les Assemblées Générales de copropriété en présentiel. Malgré les avantages des réunions virtuelles, les rencontres en personne offrent des opportunités uniques pour les copropriétaires. Interaction directe : Les AG en présentiel permettent une interaction directe entre les copropriétaires. Vous pouvez poser des questions, exprimer vos préoccupations et discuter avec les autres participants. Cela favorise un échange d'idées. Prise de décision éclairée : En étant présent, vous avez une meilleure visibilité des discussions et des débats. Cela vous permet de prendre des décisions en comprenant les différents points de vue et en évaluant les arguments avancés par les autres copropriétaires. Création de liens : Elles offrent l'occasion de rencontrer vos voisins et de dév...

  n°1 : les frais de dossier Pour qu'une banque vous accorde votre financement, vous devez fournir tous les documents nécessaires à l'établissement d'un dossier en béton. Vous devez prouver que vous êtes en mesure de rembourser le crédit qu'ils vont vous accorder. Le banquier contrôle l'ensemble des justificatifs et établit un diagnostic de votre situation. Les frais de dossier équivalent à environ 1% du montant emprunté, en respectant une fourchette comprise entre 500 et 3 000 euros, et diffère selon les banques. Tous les établissements les facturent et ils sont indiqués dans les conditions tarifaires. La bonne nouvelle, c'est qu'ils sont négociables, plus la banque aura affaire à un dossier simple et rapide, plus elle sera ouverte à baisser le montant des frais. n°2 : l'assurance emprunteur L'assurance emprunteur n'est pas obligatoire mais, la banque demande toujours aux emprunteurs de la souscrire, car elle prendra le ...

  La solidité du gros œuvre : murs porteurs, fondations, poutres, charpente... c'est la base. Les acheteurs les plus expérimentés savent qu'il est capital de s'intéresser à ce qui touche à la structure d'un bâti. Renseignez-vous sur la composition du sol qui se trouve sous le bâtiment pour savoir à quoi vous attendre pour les années à venir. En cas de doute, faites appel à des professionnels du secteur (maçon, charpentier...). La performance énergétique n'est pas qu'un effet de mode, même si on pourrait en douter. Elle est pointée du doigt pour tout investissement. Un mauvais DPE aura tendance à freiner les jeunes acquéreurs. Changer les fenêtres ou un ballon d'eau chaude peut permettre d'améliorer cette étiquette. Les frais de travaux à prévoir sont facilement estimables, sans oublier que le mode de gestion peut aussi contourner le problème d'un mauvaus classement. ​Beaucoup de personnes ont tendance à regarder le côté esthét...

  ​ C’est la première question à se poser​, et elle revient régulièrement sur les forums de discussion​. ​A mon avis, il faut déjà regarder près de chez soi avant d’a​​ller voir ailleurs. ​Pour plusieurs raisons qui me paraissent évidentes. Tout d'abord, parce qu'il y a toujours des opportunités à côté de ​chez soi (rayon 2h Max)​.​ ​Aussi, parce que vous connaissez un peu les prix qui se pratiquent dans votre secteur sans avoir besoin de faire de grandes investigations. ​ ​​L'idéal quand on est proximité​, c'est qu'il est plus simple de régler les problèmes. Car oui il y en aura. ​Et soit vous êtes bricoleur et vous pouvez régler les soucis seul, soit vous connaissez un bon artisan (ou une personne de votre entourage de confiance en connait un).​ ​​Je pense qu’il faut éviter ​là ​où ​​tout le monde va (Marseille, Grenoble, saint Étienne, Mulhouse, …), ​la ​concurrence ​fait monter les prix d'achats et n'est pas facile à gérer quand o...

  ​Commençons par les avantage​s​ Acheter un ensemble de lots permet de négocier le prix et donc de payer moins cher​​ au m2. ​En effet, les petites surfaces isolées sont souvent plus chères car plus accessibles financièrement.​​ Si o​n investi gros dans un premier bien​,​ ce​la​ permet de capitaliser plus rapidement.​Optez pour un immeuble où certains appartements sont déjà loués, ce qui vous permettra de ne pas être pris à la gorge lors des traites de votre prêt.​ Cela rassurera également la banque pour l'octroi de votre prêt, car des loyers seront perçus très rapidement. Et par la suite, si un des locataires s'en va, les autres loyers vous permettreront de ne pas trop souffrir, contrairement à un seul bien où il n'y a plus du tout d'entrée d'argent jusuq'à la relocation. Le rendement locatif est généralement plus élevé sur un immeuble de rapport. Vous achetez moins cher et vous louez les biens seul donc au m2 le Yield est plus impo...

  Le délai de préavis court à compter du jour où le locataire réceptionne sa lettre de congé. Si ce délai n'est pas respecté, le congé n'est pas valable et le contrat est alors reconduit pour 3 ans. Pour ne pas risquer de voir le contrat se reconduire, il est recommandé d'adresser le congé si possible au moins 7 mois avant la fin du bail. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la liste des 3 options qu'a le propriétaire pour adresser sa lettre de congé au locataire.  par courrier recommandé avec accusé de réception faire appel à un commissaire de justice remettre sa lettre « en main propre » contre récépissé ou émargement Les motifs  Le propriétaire ne peut résilier le bail que pour l'un des trois motifs prévus par la loi : la vente ; la reprise personnelle ; le motif légitime et sérieux. Le droit de préemption du locataire Le droit de préemption permet au locataire d'être prioritaire pour acheter l...

  Pour la gestion de notre F5, et récemment de notre F1-2, nous passons par une conciergerie qui est spécialisée dans la location pour les entreprises. C’est de la location à la semaine et à la chambre. Concernant le public visé, ce sont tout d’abord les salariés déplacés, qui viennent travailler quelques jours ou quelques semaines sur notre secteur. Il y a également des salariés qui travaillent durablement dans la région et ont besoin d’un logement pour quelques mois (période d’essai, achat prévu ...). Si vous êtes dans une ville universitaire, ce peut être également des étudiants qui viennent étudier pour un semestre. Nous avons loué en meublé pour un apprenti qui avait un stage dans la région. Concernant la société de conciergerie, plusieurs forfaits existent. Nous avons opté pour le pack sérénité. Pourquoi ne pas gèrer seuls ? Pour plusieurs raisons. La principale, c'est parce que la conciergerie possède tous les contacts des entreprises. Plusieu...

  ​1. Quitter le logement sans préavis Quand un locataire quitte un logement, il doit respecter une procédure en trois étapes. Il doit d'abord envoyer une lettre de résiliation de bail, en recommandé ou remise en main propre. Ensuite, il effectue le préavis, dont la durée est en général mentionnée dans le bail. Enfin, il participe à l'état des lieux et la remise des clés. Quand le locataire ne prend pas congé, il s'agit d'un abandon de domicile. Il faudra officialiser le départ par constat d'huissier et acter l'état des lieux.  2. Quitter le logement sans payer le dernier mois de loyer À tort, certains locataires pensent que la caution se substitue au montant de la dernière échéance. En réalité, elle sert à payer les éventuelles dégradations et varie selon le type de bail.  3. Payer le loyer ou les charges avec du retard Le locataire a pour obligation de respecter la date de paiement prévue dans le bail. En cas de retar...

  Plus rentable que la location d’un logement vide, la location meublée impose des contraintes réglementaires pour pouvoir pratiquer un amortissement fiscal sur la valeur du bien et de réduire son imposition. Nouvelle procédure pour s'immatriculer en tant que LMNP ou LMP Depuis le 1er janvier 2023, les loueurs en meublé doivent déclarer en ligne leur début d’activité, ainsi que toute modification de leur activité, via un guichet unique numérique sur le site de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle). Cette déclaration se faisait auparavant sur le site infogreffe.fr. Elle doit intervenir dans les 15 jours qui suivent le début d’activité, et permet au loueur en meublé d'obtenir un numéro SIRET correspondant à l’immatriculation de son activité de location meublée . Réévaluation des seuils du Micro-Bic Les loyers perçus par les loueurs en meublé sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Jusqu’à un certain ...

  L’achat revente Rentabilité : 10-30% L’achat-revente de propriétés est un type d’investissement immobilier où l’on achète un bien à un prix inférieur à sa valeur marchande, on le rénove, et on le revend à un prix plus élevé. Ce type d’investissement peut être très rentable, car il permet de réaliser un profit important en peu de temps. Cependant, il comporte également des risques, notamment en termes de délais et d’argent investis. Il est donc important de bien comprendre les risques avant de se lancer dans cette aventure. Pour réussir dans l’achat-revente, il est important de bien choisir les biens que l’on souhaite acheter. Il faut privilégier les biens qui ont un potentiel de revente élevé, par exemple celles situées dans des quartiers en forte croissance ou celles qui ont des caractéristiques particulières (grand jardin, vue imprenable, etc.). Il est également important de bien évaluer les coûts de rénovation avant de se lancer dans l’achat, afin de s’assurer ...

  Si un locataire n’a pas le droit de faire tout ce qu’il veut, le propriétaire non plus. Voici ce qui est interdit au bailleur de faire pendant une location : Interdiction d’imposer un moyen de paiement Le bail de location contient les dispositions prises entre le propriétaire bailleur et le locataire. Ainsi, si le locataire désire régler le montant de son loyer en espèces, le bailleur ne peut s’y opposer. Sauf si ce montant dépasse 1000 €, dans ce cas, le règlement doit se faire par prélèvement ou par chèque bancaire. Interdiction d’obliger le locataire à contracter une assurance habitation spécifique Le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation pour son logement, mais il peut choisir celle qu'il veut. Le bailleur ne peut pas imposer une compagnie d’assurance en particulier. Interdiction d’obliger le locataire à recevoir ses visites Cette interdiction concerne plus particulièrement les visites du logement en vue de s’assurer de l...

  Les loyers perçus par un propriétaire bailleur, ce sont des revenus, ils sont donc soumis à l'impôt. Comment déclarer les loyers de votre location vide ? Vous mettez votre logement en location vide ? Dans ce cas, vous déclarez vos loyers au fisc dans la catégorie des revenus fonciers ( formulaire spécifique 2044 ). Selon les cas, vous relèverez du micro- foncier ou du régime réel . Avec le premier, vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers. Le régime réel vous permet de créer des déficits fonciers qui viennent s'imputer sur vos revenus globaux. De quoi diminuer votre base imposable, donc vos impôts. Micro-foncier : un abattement de 30 % sur les loyers Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous êtes, en tant que propriétaire bailleur, automatiquement placé sous le régime du micro-foncier. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers.  Lorsque vous déclarez 10 000 € de loyers, vous ...