Crédit immobilier : 5 frais à négocier

 

n°1 : les frais de dossier

Pour qu'une banque vous accorde votre financement, vous devez fournir tous les documents nécessaires à l'établissement d'un dossier en béton. Vous devez prouver que vous êtes en mesure de rembourser le crédit qu'ils vont vous accorder. Le banquier contrôle l'ensemble des justificatifs et établit un diagnostic de votre situation.

Les frais de dossier équivalent à environ 1% du montant emprunté, en respectant une fourchette comprise entre 500 et 3 000 euros, et diffère selon les banques. Tous les établissements les facturent et ils sont indiqués dans les conditions tarifaires. La bonne nouvelle, c'est qu'ils sont négociables, plus la banque aura affaire à un dossier simple et rapide, plus elle sera ouverte à baisser le montant des frais.

n°2 : l'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur n'est pas obligatoire mais, la banque demande toujours aux emprunteurs de la souscrire, car elle prendra le relais en cas de décès, d'invalidité, ou d'arrêt maladie prolongé, selon les garanties de votre contrat. La banque est ainsi assurée d'être remboursée. Deux options se présentent à vous : choisir l'assurance de la banque ou préférer une délégation, donc s'orienter vers un assureur extérieur. La majorité des clients prennent celle de la banque à la signature du contrat, mais tous ne la gardent pas sur le long terme. En effet, la loi du 28 février 2022, baptisée Loi Lemoine, offre la possibilité au souscripteur du prêt de changer d'assurance emprunteur à n'importe quel moment et sans pénalité.

Sur la catégorie senior, le coût de l'assurance de la banque ou de la délégation est quasiment le même. Il faut savoir qu'une banque propose une assurance avec un coût mutualisé, donc elle sera moins regardante sur les états de santé, à l'inverse des assurances déléguées. Si la personne se déclare fumeuse, elle peut avoir un surcoût de "40 à 50%" en passant par une assurance extérieure. Ainsi, les quinquagénaires ont moins d'intérêt à recourir à une délégation d'assurance que les plus jeunes générations, pour lesquelles le coût peut "être divisé par trois". Vous pouvez toujours essayer de faire jouer la concurrence, car c'est souvent dans ce contexte que la banque peut accepter de faire un geste.

n°3 : le remboursement anticipé

Un crédit immobilier vous engage sur 15, 20 ou encore 25 ans. Dans ce laps de temps, vos rémunérations peuvent évoluer, vous pouvez avoir une rentrée d'argent ou déménager... Dès lors, la négociation des indemnités de remboursement anticipé, ou IRA, devient primordiale. En effet, si vous souhaitez rembourser votre emprunt avant la date de fin, de manière partielle ou totale, la banque appliquera des indemnités dont les seuils sont prévus par la loi :

• Maximum 3% du capital restant dû avant le remboursement ;
• Maximum 6 fois les intérêts du mois en cours au moment du remboursement.

N'hésitez donc pas à négocier une absence de frais de remboursement par anticipation dès la demande de prêt.

n°4 : les frais bancaires liés à l'ouverture du compte

Dans le contexte actuel, il est difficile de négocier une exonération totale, mais couper la poire en deux et obtenir une exonération après 5 ou 7 ans ou une exonération partielle est envisageable. Il est important d'expliquer au banquier pour quelles raisons, vous pouvez être amené à effectuer un remboursement anticipé et de justifier que ce n'est pas par confort, mais par nécessité. Le courtier indique également qu'il négocie les IRA pour ses clients dans le cadre de prêts relais. Vous pouvez par exemple négocier vos IRA en contrepartie d'un placement de vos économies sur un contrat d'assurance-vie.

Depuis la loi Pacte de 2019, les banques n'ont plus le droit de conditionner l'octroi d'un crédit immobilier à la domiciliation des revenus de l'emprunteur. Dans les faits, elles se servent bien souvent de cet argument pour promettre aux candidats à l'emprunt une baisse du taux d'intérêt. N'hésitez pas, de votre côté, à négocier les frais liés à l'ouverture et au fonctionnement du compte, comme la cotisation de carte bancaire si vous en prenez une. La remise à vie est rare, mais il est possible de discuter la gratuité de la carte bancaire la ou les premières années ou encore d'avoir une Visa premier pour le prix d'une Visa classique.

n° 5 : les frais de courtage

Au-delà des commissions bancaires qu'ils perçoivent, beaucoup de courtiers facturent des frais de courtage à leurs clients. Ces derniers sont généralement de 2 000 à 3 000 euros.

Négocier les honoraires du courtier à la baisse est possible. Tout va dépendre, là encore, de la complexité du dossier et du volume horaire de travail qu'il va nécessiter. Celui-ci sera, par exemple, plus élevé pour un multi propriétaire. Plus la quantité de documents à fournir et à analyser est importante, plus les heures de travail le seront aussi.