Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif ?

 

Qu’est-ce qu’une rentabilité locative ?

L’investissement immobilier locatif reste une valeur refuge qui intéresse de nombreux particuliers. Source sûre, stable et rentable, l’investissement locatif nécessite toutefois quelques précautions.

Il est essentiel, comme tout projet d’investissement, d’évaluer si l’opération immobilière va s’avérer rentable.

Plusieurs moyens existent pour montrer la pertinence d’un tel choix d’investissement dans le locatif, notamment en calculant la rentabilité brute et la rentabilité nette.

Calculer la rentabilité brute

La rentabilité d’un investissement locatif correspond à la somme des revenus que l’acquisition immobilière génère par rapport au prix d’acquisition du bien.

En règle générale, on utilise la formule suivante : [(loyer mensuel x 12)/prix d’achat] x 100.

On parle alors de rentabilité brute. Le résultat obtenu donne le pourcentage et le bénéfice annuel que rapporterait l’investissement locatif.

Cet indicateur est utile pour avoir un premier aperçu de ce que peut rapporter ce genre d’investissement.

 

Pour une rentabilité nette précise

Toutefois, la rentabilité brute ne prend pas en compte certaines variables financières:

• Les frais de financement : frais de notaire, frais d’assurance-emprunteur, intérêts de crédit, garanties ;
• La fiscalité : dont la taxe foncière payable chaque année et l’impôt sur le revenu ;
• Les frais d’assurances : assurance propriétaire non occupant et assurance loyers impayés (type GLI) ;
• Les frais de gestion locative ;
• Les frais d’entretien : pour le propriétaire, cela concerne le gros œuvre comme le ravalement de la façade, le changement d’une chaudière, etc.
• Des frais incompressibles ou non récupérables : charges de copropriété, amélioration de l’immeuble ;
• Les loyers mensuels.

La rentabilité nette locative est donc égale au taux de rendement une fois que vous avez retiré les différentes charges précédemment qui sont supportées par le propriétaire.

Quel est un bon taux de rentabilité locative ?

La rentabilité locative dépend de plusieurs éléments, comme la situation de l’immeuble, le prix d’achat, le niveau des charges supportées par le propriétaire, le montant des travaux effectués ou envisagés, les loyers pratiqués, etc.

La rentabilité locative peut être impactée par la vacance locative, surtout quand le bien demeure inoccupé pendant plusieurs mois (ce qui signifie aucun encaissement de loyer).

D’après une moyenne observée, on se rend compte que pour une ville de plus de 100 000 habitants, le taux de rendement très appréciable tourne autour de 5 %. Au minimum, une rentabilité locative tourne de 2 à 3 %.

Mais ce taux dépend du budget investi, des envies du propriétaire bailleur, de la situation patrimoniale, du type de location (nu ou meublé), des services annexes, ou encore du choix de défiscalisation.

Comment rendre rentable mon investissement locatif ?

L’investisseur locatif doit comprendre que le prix d’achat du bien et le montant du loyer ne suffisent pas à justifier ou non de la rentabilité locative. Il est important de porter une attention à la qualité de l’emplacement géographique et au dynamisme du marché locatif.

Chaque client a un besoin spécifique. Ainsi, se faire accompagner ou faire appel à un professionnel permet de prendre du recul et d’avoir des réponses précises à ses besoins. Chaque client doit pouvoir bénéficier d’une étude sur mesure : situation personnelle, situation patrimoniale, fiscalité, besoins.

On cherche alors le dispositif le plus pertinent.

Une autre solution pour optimiser la rentabilité locative est de bien penser à la recherche et à la sélection du locataire, à la façon aussi de gérer la location (gestionnaire locatif, mandat de gestion, gérer seul ).

Il faut penser à long terme et de ne pas focaliser sur les chiffres, car ces derniers changent en fonction de nombreux critères.