Tout sur l'exonation de la plus-value lors de la vente d'un bien.

 

Il y a plus-value lorsque le montant de la vente est plus élevé que la valeur du bien lors de son acquisition.

Quels sont les biens concernés par la plus-value ?

Sont soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans les conditions suivantes : 

• vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt) ;
• vente des droits attachés à une construction existante : servitude, usufruit, nue-propriété ;
• vente de biens ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) ;
• échange de biens, partage ou apport en société.

Quand peut-on revendre sans plus-value ?

• lorsque vous vendez votre résidence principale,
• lorsque le prix de cession corrigé n'est pas supérieur au prix d'acquisition révisé,
• si le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 €,
• si la durée de détention est supérieure à 30 ans,
• lorsque le vendeur vend pour acheter sa résidence principale. 

• peut être exonéré de la plus-value le vendeur retraité ou adulte handicapé qui vend son bien suite dans certaines conditions ;
• le vendeur exproprié de son bien suite à une déclaration d'utilité publique qui réutilise l'intégralité de l'indemnité reçue pour acheter, construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs immeubles dans un délai d'un an à compter de la date de la perception de l'indemnité ;
• la cession d'un bien à un acquéreur qui va réaliser des logements sociaux,
• la cession de l'ancienne résidence principale en France dont le vendeur a transféré son domicile fiscal dans un Etat membre de l'Union européenne ou dans un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales.

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Comment calculer la plus-value immobilière ?

On parle de plus-value lorsque le prix de vente est plus élevé que le prix de l'acquisition. La valeur du bien au moment de l'acquisition est augmentée des frais de notaire et du montant réel des travaux si on peut fournir les justificatifs ou d'un montant forfaitaire correspondant à 15 % du prix pour les biens détenus depuis un certain nombre d'années.

Le prix de vente du bien est augmenté le cas échéant des charges et indemnités dues par l'acquéreur et mentionnées dans l'acte de vente (cela peut être une indemnité d'éviction que l'acquéreur s'est engagé à payer à la place du vendeur). Parallèlement, le prix de vente est diminué des frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente (des diagnostics obligatoires, frais de main levée d'hypothèque grevant l'immeuble...).

À cette différence correspondant à la plus-value brute, on va appliquer les abattements liés à la durée de détention. Au montant obtenu, la plus-value imposable, on va appliquer le taux d'imposition global de 36,2 % (19 % au titre de l'impôt sur la plus-value et 17,2 % pour les prélèvements sociaux). 

Vous pouvez faire des simulations à l'aide de notre calculette de plus-value.

Pourquoi attendre 5 ans avant de vendre sa maison ?

Pour calculer la plus-value imposable, le prix d'achat seul du bien ne suffit pas. Il faut calculer le prix de revient. Pour cela le prix d'achat va être augmenté des frais d'acquisition et des dépenses de travaux réalisés.

Pour y additionner les dépenses de travaux, il est indispensable d'en avoir conservé les factures sinon cela ne pourra pas être pris en compte. Toutefois, si le vendeur n'avait pas conservé les factures et s'il vend un bien qu'il possédait depuis cinq ans révolus, on va rajouter un forfait travaux au prix d'acquisition : il bénéficie d'un abattement forfaitaire pour travaux correspondant à 15 % du prix du bien. 

Cet abattement est applicable pour tous les biens dont la vente intervient plus de cinq ans après leur acquisition, même si des travaux n'y ont pas été réalisés.

Pendant combien de temps faut-il occuper son logement pour qu'il soit reconnu comme résidence principale ?

Selon le Code de la construction, la résidence principale c'est celle que vous occupez au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Il doit s'agir de votre habitation effective et habituelle, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Elle doit aussi être le lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception des revenus du foyer. L'utilisation temporaire d'un logement, notamment juste avant sa vente, ne vous permettra pas de bénéficier de l'exonération.

Quel délai pour bénéficier de l'exonération pour l'ancienne maison principale des personnes âgées ou adultes handicapés ?

Les personnes âgées qui ont rejoint une maison de retraite et les adultes handicapés hébergés en foyers d'accueil qui vendent leur ancienne résidence principale peuvent bénéficier d'une exonération à condition qu'ils vendent leur bien dans un délai de moins de deux ans après qu'ils ont quitté leur résidence principale. 

Le logement ne doit pas dans cet intervalle être occupé sauf par votre conjoint, il ne doit pas être loué ou prêté, même occasionnellement.

En plus du délai à respecter pour vendre, après son départ de sa résidence principale, la personne âgée ou l'adulte handicapé doit justifier d'un certain seuil de revenu : 27 891 € pour la première part de quotient familial, plus 6 516 € pour la première demi-part supplémentaire et 5 130 € pour les demi-parts suivantes en 2021 pour une cession en 2023. Le bien ne doit pas être soumis à l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les abattements par années de détention effacent la plus-value imposable à la vente d'une résidence secondaire

Pour déterminer le montant de plus-value imposable, on effectue un calcul en appliquant des abattements par année de détention. Ce calcul s'effectue en deux temps, selon que l'on calcule l'impôt lui-même ou le montant des prélèvements sociaux, car la durée de détention qui permet d'échapper à la taxation n'est pas la même.

Pour que la plus-value ne soit plus exigible (impôt et prélèvements sociaux compris), il faut une durée de détention totale de 30 ans.

Quelle durée de détention pour être exonéré de l'impôt sur le revenu pour la vente d'une maison ?

Plus la durée de détention du bien est longue, moins la plus-value est importante grâce au jeu des abattements. L'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
• 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

Ce qui représente 100 % d'abattement au bout de 22 ans. C'est pourquoi les plus-values immobilières sont exonérées de l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire à l'issue d'un délai de détention de 22 ans à partir du moment de l'acquisition.

En dessous de 22 ans de détention, la plus-value va être soumise à un taux d'imposition de 19 %.

Quel abattement pour quelle durée de détention pour les prélèvements sociaux d'une cession immobilière ? 

Les taux des abattements sont progressifs : plus vous détenez le bien depuis longtemps, plus l'abattement est important ,car il est progressif. On applique cet abattement par année de détention à partir de la sixième année de la façon suivante :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Ce qui représente donc 100 % d'abattement au bout de 30 ans. Ainsi, tout bien immobilier possédé depuis au moins trente années pleines échappe aux prélèvements sociaux par le jeu des abattements pour durée de détention sur la plus-value imposable.

Le taux d'imposition des biens dont la durée de détention est inférieure à 30 ans est de 17,2 %.

Quels biens peuvent bénéficier de l'exonération de la taxe sur la plus-value pour durée de détention ?

Comme ce cas d'exonération est le fruit d'un calcul mathématique, il joue par conséquent, quelles que soient la nature du bien vendu et son affectation : appartement, maison individuelle, villa de vacances, chalet, manoir, locaux commerciaux, bureaux, locaux professionnels...

À partir de quand décompte-t-on les 22 ou 30 années ?

Le délai de 22 ans, comme celui de 30 ans, se calcule de date à date : de la date d'acquisition à la date de l'acte de vente définitif.

• Pour les biens qui ont été achetés, c'est la date de l'acte de vente notarié qui constitue le point de départ du délai. Pour un bien acheté sur plan (bâtiments d'habitation collectifs ou maisons individuelles) : « en l'état futur d'achèvement » (Véfa), c'est aussi la date de conclusion du contrat de vente qui est prise en compte.
• Pour les immeubles que le vendeur a construits ou fait construire, le délai part de la date du début des travaux, attestée en principe par la date de déclaration d'ouverture de chantier.
• Pour les biens reçus par succession, c'est la date d'ouverture de la succession et pour les biens reçus par donation, c'est la date de l'acte notarié.

Quelle date retient-on pour la vente ?

La date qui représente le terme des délais de 22 et de 30 ans est celle de l'acte de vente définitif devant notaire. La vente doit donc intervenir au moins 30 ans après la date d'acquisition pour échapper à toute taxation (impôt sur le revenu et charges sociales).

Si la vente a lieu au cours de la trentième année, avant la date anniversaire de l'achat, l'exonération ne sera pas totale, il restera une part de prélèvements sociaux à devoir.

Si vous envisagez de vendre alors que vous possédez un bien depuis bientôt 30 ans, assurez-vous que le rendez-vous chez le notaire pour signer l'acte de vente définitif est pris après la date anniversaire de l'acquisition pour que cela représente bien 30 années « pleines » de possession.

Pour un bien que vous possédez depuis presque 30 ans, la taxation de la plus-value est considérablement réduite.